» » Покупка комнаты в коммуналке
загрузка...

Покупка комнаты в коммуналке

Правила продажи комнаты в коммунальной
квартире. Документы для продажи комнаты.
Уведомление и согласие на продажу комнаты в
коммуналке

только
кажутся сложными и путанными, на деле все обстоит
не так тяжело.

Продавец не несет никакие риски кроме того, что его могут вызвать в суд. Все риски в данном случае несет покупатель такого жилья. Ведь он может лишиться указанной комнаты и при этом продавец комнаты будет должен вернуть ему деньги, уплаченные за нее.. Если же денег у продавца уже нет, то выплата может растянуться на всю жизнь. Соседи по комнате, чье преимущественное право было нарушено, имеют право в течении 3 месяцев подать иск о переводе права собственности на себя, уплатив при этом стоимость, указанную в договоре купли-продажи жилья.

Самый лучший способ продать комнату в коммунальной квартире — это заручится поддержкой соседей, и получить от них нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. В такой ситуации комната будет более ликвидной и ее с большей вероятностью купят. Никто не хочет покупать комнаты, в которых соседи против вселения новых жильцов. Если ваши соседи категорически против продажи комнаты, но продать всё-таки нужно, то необходимо уведомить соседей о предстоящей продаже за месяц до предполагаемой сделки.

Образец заявления о намерении продать комнату в коммунальной квартире

1. Услышать и понять рекомендации юриста;

2. Подготовить документы на комнату или долю в коммунальной квартире (документ о собственности, документ о регистрации права собственности из Росреестра (ГБР, УФРС), кадастровый паспорт на квартиру - если есть, взять справку о прописке по форме № 9). Если документа о регистрации права собственности нет (для собственников, оформивших документы до 1998 года), необходимо подойти к нам и получить консультацию, что делать. Нотариус по таким документам может отказать в удостоверении договора.

3. Подготовить квитанции по оплате коммунальных платежей. Если все оплачено, то хорошо. Если не оплачено - ничего страшного. Эти долги может оплатить в будущем покупатель Вашей комнаты. Но об этом нужно будет составить договор или прописчать пункт в договоре купли-продажи как условие сделки.

4. Получить примерную оценку стоимости комнаты. Для этого позвоните нашему специалисту по тел. (812) 380-97-65 и приценитесь, сколько может стоить Ваша комната или доля.

5. Получите рекомендации, как найти покупателя в Вашей ситуации (плюс побороть соседей) и как правильно оформить сделку. Если самостоятельно Вы не можете справиться, можете заключить договор с нашей организацией, чтобы мы помогли продать Вашу комнату к коммуналке, а Вы в итоге - получили за нее деньги. Все остальное мы возьмем на себя.


РИЭЛТОРОВ порой удивляет, почему люди так страшатся получить отказ у своих соседей. По времени это занимает максимум месяц-полтора. Если они не хотят подписывать отказ, то продавец комнаты идет к нотариусу и составляет с ним письмо, которое затем вручает соседям. В нем им предлагается использовать свое первоочередное право на покупку комнаты по такой-то цене. Через месяц, если жильцы вашей квартиры не изъявили желания приобрести комнату, вы имеете полное право продать ее кому угодно.


Бывает, что сосед не хочет подписывать уведомление о вручении ему бумаги от нотариуса. В этом случае можно пригласить свидетелей, которые затем и подтвердят отказ соседа получить письмо. Лучше, если свидетелями будут представители РЭУ.

Адрес: г. Пенза, ул. Рахманинова, дом 5, кв. 4
Петров Петр Петрович

   Настоящим извещаю Вас в том, что я, Иванов Иван Иванович, зарегистрирован по адресу: г. Пенза, проспект Строителей, дом 20, кв. 16, паспорт 56 01 111222 выдан ОВД Октябрьского района г. Пензы 27.12.2002 г., продаю принадлежащую мне комнату № 3 площадью 17,0 (Семнадцать) кв.м. в квартире, состоящей из семи комнат, расположенную по адресу: г. Пенза, улица Рахманинова, дом 5, кв. 4 за 650 000 (Шестьсот пятьдесят тысяч) рублей.
Отчуждаемая комната в квартире принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 25.11.2004 г. № б/н зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области 15.12.2004 г., запись №58-01/11-1/2004-3333.
Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Заранее сообщаю Вам о том, что я не соглашусь снизить цену, предоставить отсрочку или рассрочку платежа.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

Сделки с коммунальными квартирами осложняет несколько моментов, связанных с общей собственностью. Главный из них — первоочередное право покупки соседей.

По закону продавец должен в первую очередь предложить свою комнату соседям. Лишь получив официальный отказ он вправе выставить объект в свободную продажу, в противном случае сделку могут аннулировать. Если часть квартиры находится в муниципальной собственности, отказ нужно получить от городских властей.

Убедитесь, что:

  • 1 Отказ от сделки получен и оформлен нотариально
  • 2 Цена в договоре купли-продажи комнаты не меньше, чем в отказах соседей
  • 3 Цена в отказах у всех соседей одинаковая

Если собственник одной из комнат в квартире — ребёнок, продавец должен предъявить вам согласие органов опеки на сделку. Имейте в виду: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.

Если соседи «ставят продавцу палки в колёса» и отказываются давать согласие на сделку, их необходимо известить о намерении продать комнату принудительно. Для этого отправляют заказное письмо с уведомлением. После получения письма закон даёт им месяц на то, чтобы заявить о своём желании выкупить комнату по предложенной цене.

Другой пример – продажа комнаты в коммунальной квартире привела к тому, что в нее заселились лица, чье проживание в коммунальном жилье не допускается действующим законодательством. Речь идет о людях, страдающих отдельными заболеваниями в тяжелой форме, что прописано в соответствующем Законе г. Москвы (п. 3, ст. 6 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения"). От этих малоприятных последствий также стоит заранее застраховаться.

Помимо цены за метр недвижимости, в стоимость входят дополнительные расходы в виде расходов на ремонт, перепланировку, коммунальные услуги, оформление документов. Также некоторые застройщики допускают скрытые комиссии и платежи при продаже своей недвижимости.

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

Наверх