» » Покупка квартиры с обременением
загрузка...

Покупка квартиры с обременением

Обременение на квартиру: возможные трудности

Особенности квартир с обременением

Термин «обременение» подразумевает наличие определенных
ограничений на операции с недвижимостью. При этом ограничения эти связаны
преимущественно с правами третьих лиц.

Это означает, что владелец может реализовать недвижимость
только в том случае, если получит от этих самых третьих лиц согласие на это.

По статистике самым распространенным видом обременения
является залоговое, то есть квартира становится предметом залога под выданную
ссуду перед банком либо какие-либо другие обязательства клиента.

Нередко при ипотечном кредитовании квартира клиента остается
в залоге у банка вплоть до полной выплаты кредита, и без согласия банка
собственник не вправе ее продавать.

Так же обременением является арест имущества, оформление
договора ренты с пожизненным содержанием, передача жилья в доверительное
управление и т.д.

Как велики риски

Конечно, меньше всего рискуют приобрести квартиру с
обременением покупатели, приобретающие недвижимость на первичном рынке.

А вот покупка квартиры на вторичном риске сопряжена с
немалыми рисками, поэтому потенциальный покупатель должен тщательно и
внимательно все проверить: а вдруг у предложенной квартиры есть нежеланное
приданое, способное доставить в будущем массу хлопот?

Это вовсе не означает, что все поголовно, кто продаёт свою недвижимость по низкой цене, обманщики. Иногда действительно срочно нужны большие деньги, и единственным выходом их получить остаётся срочная продажа квартиры в Москве, и Вы можете реально неплохо сэкономить. Но имейте в виду, часто под этим лозунгом действуют опытные мошенники, и Вы легко можете оказаться их жертвой, поддавшись на подобные сказки о якобы срочной необходимости денег на дорогостоящее лечение.

Покупка квартиры с обременением и риски с ней связанные

Собираясь купить квартиру с обременением, стоит знать, что покупка связана с большими рисками. Многие люди, по незнанию законодательства или в спешке, не проверив всех документов должным образом, даже не задумываются о реально существующей угрозе остаться без жилья, потому, что в силу признания судом сделки недействительной есть предпосылки для прекращения права собственности.

Доверительное управление

Если квартира в ипотеке: как ее продать? Фото: tang90246 - Fotolia.comЭтот вид обременения заключается в том, что сторона передает другой квартиру на определенный срок, которая и осуществляет доверительное управление на этот период. Договор заключают на 5 лет по форме продажи недвижимости с обязательной госрегистрацией. Долги собственника квартиры на имущество, оформленное им в доверительное управление, не распространяются.

Аренда


Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду, когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на проживание на указанной территории на весь период действия договора аренды.

После соблюдения всех условий документы передаются в учреждение государственной регистрации недвижимости, где после внесения соответствующих записей в реестр, покупатель уже станет полноправным собственником квартиры.

При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).

Договор найма с действительным сроком тоже считается обременением. Согласно российского законодательства, жильцы-арендаторы имеют право на проживание в арендуемом жилье до окончания действия договора. Если собственник хочет срочно продать квартиру, то он обязан предоставить нанимателям условия для проживания, не уступающие существующим.

Но на рынке недвижимости зафиксированы случаи, когда недобросовестный владелец пытается продать жилье, занимаемое квартирантами. Если этот факт будет каким-то образом сокрыт, то новому хозяину придется жить с незнакомыми нанимателями до того времени, пока не подойдет к концу договор аренды. Если новый собственник вознамерится досрочно расторгнуть договор, тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Такие же примерно правила существуют и для доверительного управления. То есть, если квартирой по соответствующему договору управляет не собственник, а, к примеру, агентство недвижимости, то и оно обязано предоставить нанимателям не менее достойные условия для проживания. Стоит помнить, что передача имущества в доверительное управление не предполагает перераспределение права собственности.

  1. Сперва продавец сообщает банку о желании досрочно погасить остаток долга по ипотеке, чтобы в дальнейшем продать квартиру.
  2. Если покупатель найден, то он передает продавцу сумму в качестве задатка, которая равна сумме долга продавца по ипотеке (пример указан выше). Затем стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, который нужен для банка покупателя в качестве гарантии, поэтому договор лучше оформить заранее. Продавец после получения задатка пишет от руки расписку в получении денег, которую также нужно затем передать в банк покупателя.
  3. Далее продавец задатком от покупателя полностью оплачивает свой долг по ипотеке. Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки (об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме).
  4. Потом продавец с представителем банка обращается в Регистрационную палату или МФЦ для снятия обременения с заложенной квартиры, т.е. для погашения регистрационной записи об ипотеке. Продавец для этого подписывает заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, предоставляет регистратору свой паспорт, закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и справку о погашении. После снятия обременения (по закону в течении 3 рабочих дней) продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение (залог) на квартиру уже снято.
  5. Теперь продавцу нужно подготовить список документов для банка покупателя для оформления закладной, и у каждого банка он свой, поэтому уточнить нужно у самого покупателя. Но имеется основной список:
    • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру);

      Данная выписка необходима для указания, что нет обременения на квартиру. Как заказать выписку из ЕГРН описано здесь.

    • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которая берется с дома управления или ТСЖ;
    • Справка о зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире по форме №9 (еще она называется выписка из домовой книги).

      Для начала надо выписаться из квартиры (сняться с регистрационного учета по месту жительства). Для этого необходимо всем зарегистрированным в заложенной квартиры пойти в Паспортный стол, написать заявление о выписке и отдать свои паспорта. Примерно через неделю забираете у них справку и паспорт. Более подробно о выписке из квартиры, также в случае с несовершеннолетними детьми, читайте по ссылкам выше.

      После того как все выписались из квартиры уже необходимо взять выписку из домовой книги, где указано, что в квартире никто прописан. Как и где взять эту выписку читайте в этой статье.

    • Оценку квартиры, которую необходимо заказать в лицензированной компании. Оценку заказывает и оплачивает покупатель.

      Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей. Чаще всего оценку оплачивает покупатель, потому что оценка нужна его банку для оформления ипотеки.

      Если нужна оценка квартиры в Москве, то по данной ссылке читайте обзор на сервис OcenkaShop.ru, которым мы сами пользуемся в своей работе. Данный сервис удобен тем, что после отправки заявки оценщики сами будут присылать свои предложения на подготовку отчета об оценки квартиры. Т.к. не надо самому искать фирмы оценщиков, посещать их сайты, звонить им, чтобы узнать стоимость, срок и условия получения отчета и т.п. Сам сервис бесплатный, платить нужно только эксперту за подготовку отчета об оценке. По ссылке выше также можно узнать среднюю стоимость, срок и условия подготовки отчета.

  6. Продавец через покупателя и сам предоставляет банку покупателя все необходимые документы (перечислены выше) для одобрения покупаемой квартиры, оформления закладной и договора ипотеки.
  7. Если банк одобрил квартиру, то стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в Регистрационной палате ил МФЦ.
  8. Если сделка прошла успешно, т.е. договор купли-продажи зарегистрируют, то продавец получит от банка покупателя оставшуюся сумму через банковскую ячейку или на счет.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру);

    Данная выписка необходима для указания, что нет обременения на квартиру. Как заказать выписку из ЕГРН описано здесь.

  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которая берется с дома управления или ТСЖ;
  • Справка о зарегистрированных (прописанных) лиц в квартире по форме №9 (еще она называется выписка из домовой книги).

    Для начала надо выписаться из квартиры (сняться с регистрационного учета по месту жительства). Для этого необходимо всем зарегистрированным в заложенной квартиры пойти в Паспортный стол, написать заявление о выписке и отдать свои паспорта. Примерно через неделю забираете у них справку и паспорт. Более подробно о выписке из квартиры, также в случае с несовершеннолетними детьми, читайте по ссылкам выше.

    После того как все выписались из квартиры уже необходимо взять выписку из домовой книги, где указано, что в квартире никто прописан. Как и где взять эту выписку читайте в этой статье.

  • Оценку квартиры, которую необходимо заказать в лицензированной компании. Оценку заказывает и оплачивает покупатель.

    Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей. Чаще всего оценку оплачивает покупатель, потому что оценка нужна его банку для оформления ипотеки.

    Если нужна оценка квартиры в Москве, то по данной ссылке читайте обзор на сервис OcenkaShop.ru, которым мы сами пользуемся в своей работе. Данный сервис удобен тем, что после отправки заявки оценщики сами будут присылать свои предложения на подготовку отчета об оценки квартиры. Т.к. не надо самому искать фирмы оценщиков, посещать их сайты, звонить им, чтобы узнать стоимость, срок и условия получения отчета и т.п. Сам сервис бесплатный, платить нужно только эксперту за подготовку отчета об оценке. По ссылке выше также можно узнать среднюю стоимость, срок и условия подготовки отчета.

Данная выписка необходима для указания, что нет обременения на квартиру. Как заказать выписку из ЕГРН описано здесь.

Для начала надо выписаться из квартиры (сняться с регистрационного учета по месту жительства). Для этого необходимо всем зарегистрированным в заложенной квартиры пойти в Паспортный стол, написать заявление о выписке и отдать свои паспорта. Примерно через неделю забираете у них справку и паспорт. Более подробно о выписке из квартиры, также в случае с несовершеннолетними детьми, читайте по ссылкам выше.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

Получив выписку из ЕГРП, нужно изучить п. 4 выписки, в котором указываются имеющиеся ограничения (обременение) права. При отсутствии обременений в данном разделе выписки будет сделана запись «не зарегистрировано».

По словам Александра Лунина, есть масса сложных ситуаций, к примеру, отказы от приватизации, наличие неучтенных наследников и многое другое. Все это неявные виды обременений. Они не зарегистрированы в реестре, но могут быть прописаны в договоре или в другом правоустанавливающем договоре, либо их может выявить только профильный специалист. «Поэтому будьте бдительны, внимательно изучайте документы и нанимайте профессионалов. Помощь в совершении сделки с объектом недвижимости, на которое наложено обременение, может оказать любая компания, занимающаяся риелторской деятельностью», — подчеркнул он.

Наверх