» » Покупка по переуступке прав
загрузка...

Покупка по переуступке прав

Покупать или нет квартиру по переуступке

По переуступке обычно продаются квартиры, которые были куплены инвесторами на этапе закладки дома. Объем таких квартир в новостройках Москвы составляет около 10% от всего объема предлагаемой к продаже жилой недвижимости. По данным экспертов, на квартиры в новостройках цены за пару лет увеличиваются до 40%-60%, а это означает реальную выгоду для тех, кто купил недвижимость на начальном этапе строительства. На сегодняшний день в большинстве новостроек столицы продажи открыты уже в то время, когда строительные работы еще только начинаются.

Следует отметить, что цена квартиры становится еще более высокой после получения права собственности. Но нередко процедура эта требует длительного времени, а инвестору хочется получить прибыль. Удобна такая покупка и тем, кто ищет возможность купить квартиру в новостройке недорого, поскольку такая недвижимость все равно будет дешевле, чем квартира в новостройке от застройщика.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав

Особенности заключения договора переуступки прав

Если цедентом (первым покупателем по договору) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно договору переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора. При этом о переуступке прав необходимо уведомить застройщика письменно, факт отправления и получения уведомления лучше зафиксировать. Это защитит цессионария (покупателя) от того, что застройщик передаст квартиру после завершения строительства не ему, а первоначальной стороне договора, то есть цеденту, подобное случается крайне редко, но зачем вам испытывать судьбу? И так — сообщаем застройщику письменно с уведомлением о получении и храним эти доказательства до тех пор, пока квартира не окажется в собственности.

Если продавец-цедент не оплатил всей суммы застройщику, то вместе с продажей следующему покупателю-цессионарию передаются и обязанности внесения оставшихся денег на счет застройщика. Особенностью данной схемы продажи квартиры по переуступке прав, является тот факт, что застройщик обязательно должен подтвердить своё согласие на переуступку. Иногда, через чур предприимчивые застройщики требуют плату за дачу согласие на переуступку, понимая, что у них есть право вето на подобную сделку, особо наглые требуют за своё согласие сумму вплоть до пяти процентов от цены изначального договора между застройщиком и цедентом. И опять не забываем про письменное подтверждение согласия, получаем его от застройщика и храним до тех пор, пока квартира не окажется в собственности покупателя.

Покупка по переуступкеВ первом случае от продавца к покупателю передается право на заключение основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре оговорена возможность приобретения квартиры после завершения строительства, но сама купля-продажа по нему не осуществляется.

В отличие от основного договора, он не подлежит обязательной государственной регистрации, по нему не передаются денежные средства.

Внимание! При переуступке прав по ПДКП возможна реализация мошеннических схем — квартира перепродается несколько раз и деньги получаются с нескольких покупателей, затем продавец исчезает.

Также велики риски при банкротстве застройщика — затраты цессионария не будут компенсированы.

При переуступке прав по ДДУ

. При переуступке прав по ДДУ механизм сделки иной, все расчеты между застройщиком и инвестором-цедентом должны быть произведены до уступки последним своих прав цессионарию, либо невыплаченные

Когда оформляется переуступка права требования, обязательно нужно проверить, чтобы был указан тип договора, который был заключен первоначально, по которому возможна передача требования собственности. В этом документе необходимо обязательно зафиксировать сумму и порядок всех расчетов, поскольку иначе сделку могут признать незаконной. Покупатель должен сам лично проверить, чтобы застройщик имел все разрешительные документы на строительство.
Вход в офис нотариусаНеобходимо заверить у нотариуса договор уступки права требования. О том, что совершается сделка, застройщика должен оповестить покупатель. Это не зависит от того, прописано данное условие в первоначальном договоре или нет. Согласно закону, покупатель не должен советоваться с застройщиком о переуступке прав на будущую квартиру, но реально получается, что лучше иметь письменное доказательство того, что застройщик не против переуступки.
По законодательству застройщик не имеет права запретить перепродавать права на квартиру в новостройке. Каждый из участников долевого строительства имеет право заключить договор уступки права требования. Она начинает действовать в тот момент, когда оформляется государственная регистрация ДДУ, и действует до того момента, пока не подписан передаточный акт.

Отношение застройщиков к переуступке

Официально застройщик не может ограничивать свободу клиентов на то, чтобы они заключали договора уступки прав на квартиру. Но на деле многие из застройщиков при заключении с инвесторами первичного договора указывают в нем, что, продавая квартиру по переуступке права требования, их необходимо обязательно уведомить об этом в письменной форме в течение 10 дней с того момента, как был государственно зарегистрирован новый договор.
Есть и такая категория застройщиков, которые, заключая договор с первичным покупателем, прописывают в нем невозможность переуступки. В этом случае со стороны временных инвесторов исключается демпинг, а также проводится отбор при продаже элитных квартир. Кроме того, снижается количество ошибок и путаниц, которые могут возникнуть при оформлении. Таким образом у компании-застройщика получается избежать большого количества проблем.

Помните, что если приемочный акт квартиры подписан, то договор переуступки права на квартиру заключить уже нельзя. Смена собственника в этом случае может быть осуществлена лишь путем заключения сделки о купле-продаже жилого объекта либо иными, предусмотренными действующим законодательством, способами.

Но до тех пор, пока акт не подписан, дольщик имеет полное право заключать цессию. Очень важный момент: продавец может заключать договоры о переуступке прав одновременно с несколькими потенциальными покупателями. Это возможно в том случае, если квартира имеет более двух комнат. Такие действия продавца настоящим законом не запрещены.

Основные моменты заключения договора

Все основные положения регулируются Гражданским кодексом РФ.

  • договор уступки прав
  • заверенная копия или оригинал основного договора долевого участия в строительстве, по которому происходит переуступка (в том числе приложения и дополнения к нему)
  • от застройщика — соглашение о зачете взаимных требований, которое подтверждает факт выплаты всей суммы по основному договору долевого участия, между застройщиком и первоначальным дольщиком
  • письменное согласие застройщика на переуступку
  • акт передачи покупателю документов, указанных выше
  • если квартира приобреталась по ипотеке, то необходимо разрешение кредитной организации на переуступку прав по квартире

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку

Этот вид переуступки прав является довольно распространенным. Ведь законодательством РФ закреплено право залогодержателя:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки. Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов. Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.


Спасибо, что добавили статью в:


Самые читаемые статьи в разделе "Покупка - продажа квартир"

Наверх